Essen. In Deutschland lebt fast jeder Zweite in den eigenen vier Wänden. Im Ruhrgebiet nicht. Zwischen Duisburg und Dortmund liegt die Wohneigentumsquote bei gerade mal 29,6 Prozent. Umso mehr Menschen im Revier träumen vom eigenen Heim. Doch viele unterschätzen die Kosten.

In Deutschland lebt fast jeder Zweite in den eigenen vier Wänden. Im Ruhrgebiet nicht. Zwischen Duisburg und Dortmund liegt die Wohneigentumsquote bei gerade mal 29,6 Prozent, in Städten wie Gelsenkirchen (18,1 Prozent) sind Eigentümer eher die Ausnahme. Umso mehr Menschen im Revier lässt der Ärger über hohe Mieten vom eigenen Heim träumen. Doch nicht selten streut ihnen der Bankberater Sand in die Augen.

Unzählige Privatinsolvenzen fußen auf Hypotheken, die sich am Ende doch als zu schwer erweisen. „Damit künftige Bauherren keine böse Überraschung erleben, sollten sie unbedingt vor dem Kauf die monatliche Mehrbelastung nach Erwerb der Immobilie ermitteln”, rät Baufinanzierungsexperte Max Herbst.

Um wie viel teurer Wohneigentum im Vergleich zur Miete wirklich ist, hat der Finanzjournalist Udo Keßler exklusiv für die WAZ an sieben Beispielen im Ruhrgebiet vorgerechnet. Als Objekte dienen tatsächlich verkaufte Wohnungen und Häuser. Die Berechnungen zeigen unter Berücksichtigung sämtlicher Mehrkosten und Einsparungen, wie hoch die monatliche Belastung wäre, wenn man jetzt kaufen und zu den aktuellen Zinssätzen finanzieren würde. Diese für Käufer entscheidende Summe erfahren sie beim Darlehensberater in der Regel nicht. In den sieben Beispielen liegt die Mehrbelastung gegenüber der Miete in den ersten Jahren zwischen 215 und 1277 Euro im Monat.

Viele unterschätzen die Nebenkosten, die einmalig beim Kauf hinzukommen, ebenso wie die monatlichen Nebenkosten, die beim Eigentümer höher sind als beim Mieter. Immer zum Kaufpreis hinzuzurechnen sind Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbucheintrag, zusammen rund fünf Prozent. Oft kommt eine Maklerprovision von 3,6 Prozent hinzu.

Hohe Nebenkosten

Die Nebenkosten fallen auch deshalb schwer ins Gewicht, weil sie sofort beglichen werden müssen. Das muss beim Eigenkapital berücksichtigt werden. „Das Eigenkapital ist das Fundament einer soliden Finanzierung – 20 bis 30 Prozent der Objektkosten sollten es schon sein”, sagt Christian Badde, Chef der Westdeutschen Landesbausparkasse.

Etwa jeder zweite Häuslebauer beginnt mit einem Bausparvertrag. Später deckt er mit dem Bauspardarlehen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises ab. Die meisten nehmen dazu eine Hypothek bei einer Bank oder Sparkasse auf. Sie trägt in der Regel mit 40 bis 60 Prozent die Hauptlast der Immobilie.

An einem Beispiel durchgerechnet sieht die klassische Finanzierung so aus: Die 84-Quadratmeter-Wohnung in Dortmund-Sölde kostet insgesamt 124 856 Euro. Bei einem Eigenkapital von 48 000 Euro werden 76 856 Euro über ein Bauspardarlehen von 31 200 Euro und eine Hypothek von 45 656 Euro gestemmt. Die Bausparrate wurde niedrig gewählt und beträgt über zwölf Jahre und zwei Monate 260 Euro im Monat. Die Hypothek läuft 20 Jahre und fünf Monate. Zins und Tilgung betragen 286 Euro im Monat. Hinzu kommen Mehrkosten, die ein Eigentümer hat, etwa für Reparaturen, Rücklagen und Verwaltung, hier 112 Euro. Die monatliche Gesamtbelastung beträgt 658 Euro. Der Eigentümer spart aber 375 Euro Miete und landet so bei einer Mehrbelastung von 283 Euro. Nach Rückzahlung des Bauspardarlehens sinkt die Mehrbelastung auf 23 Euro.

Die meisten atmen an dieser Stelle auf und freuen sich, die Bausparrate wieder für anderes ausgeben zu können. Doch Keßler gibt zu bedenken: „Wer einen Teil davon oder alles in die Tilgung der Hypothek steckt, kann viel Geld sparen.” Im Beispiel kann durch Aufstockung der Hypothekenrate um 260 Euro die Hypothek bereits nach 16 Jahren und zwei Monaten getilgt sein. Das spart immerhin 2483 Euro Zinsen. Bleibt die Hypothekenrate unverändert, zahlt er 24 238 Euro für die Hypothek und 6706 Euro für das Bauspardarlehen. Unterm Strich kostet die Finanzierung also 30 944 Euro.